건설공사 계약방식

홍앤강 Environment의 강 작성

 

안녕하세요 홍앤강 Environment의 강 입니다.

환경건설공사 시 계약방식에 대해서 알아보았습니다.

다음주부터는 기온이 영상으로 상승한다는 희소식이 들립니다.

 

 

1. 계약방식

[재공고에 의한 수의계약]

- 입찰에 부쳤으나 입찰자가 없거나 입찰자가 있어도 낙찰자가 없어 유찰이 되는 등 입찰의 목적을 달성하지 못하

였을 경우 실시하는 계약 (가장 유리한 가격 제시자)

※ 국가를 당사자로 하는 계약법 시행령 제27조

 

[단체수의계약]

- 중소기업의 판로지원 및 육성을 위해 정부 등 수요기관이 중소기업협동조합과 수의 계약을 통하여 물품을 구매

하는 제도 (경쟁에 부칠 여유가 없을 경우, 저단가 용역)

 

[총액계약]

- 당해 계약목적물 전체에 대하여 총액으로 계약 체결 (수요 빈도가 적고 제시된 규격에 의해 제조 납품 케이스)

 

[단가계약]

- 제조, 수리, 공급, 사용 등 일정기간 동안 계약목적물의 안정적 공급을 가능하게 하기 위하여 단가에 대하여 계약

을 체결 (수요 빈도가 많고 정형화된 규격에 제조 공급되는 납품 케이스)

- 조달청에서 계약자에게 납품 요구

- 단가계약은 단가로 정해진 기초금액 기준으로 투찰을 이행합니다.

- 단가계약 보증금

※ 국가를 당사자로 하는 계약법 시행령 제50조

단가계약에 의하는 경우로서 여러 차례로 분할하여 계약을 이행하게 하는 때에는 제1항의 규정에 불구하고 매회별 이행예정량 중 최대량에 계약단가를 곱한 금액의 100분의 10이상을 계약보증금으로 납부하게 하여야 한다.

 

[제3자 단가계약]

- 계약방법의 특례로서 각 수요기관에서 공통적으로 사용하는 물자로 수요기관에서 직접 계약자에게 납품요구 (계약자 규격 물품으로 제조, 공급되는 물품)

 

[실비정산계약]

- 건설과업이 긴급한 것과 관계없고, 난이도가 높을수록 채택된다.

- 실비정산계약(Cost Reimbursable)’ 방식은 1920년대 초부터 미국『연방조달규정(FAR, Federal Acquisition Regulation)』에 따라 실비(Cost)와 함께 보수(Fee)의 지급방식을 기준으로 다양한 방식으로 운영되었으며, 과업의 범위와 소요 비용이 불확실한 상황에서 인정가능한 발생비용을 계약자가 리스크를 부담하는 비용을 제외한 계약금액 최대치(Ceiling)이내에서 운용하는 계약방식

 

2. 발주에 의한 계약방식

1) 설계 시공 분리발주 방식 (Design-Bid-Build, 전통적인 방식)

발주자가 설계자(A/E)와 계약하여 설계도면 및 시방서 등 계약문서의 작성을 완료한 후 입찰을 통해 시공사를 결정하는 방식으로 전통적인 방식이라고 일컬음.

 

- 장점 : 초기 투입비용이 상대적으로 저렴, 총액도급계약(Lump-Sum) 방식에서는 계약체결 이전에 공사비 총액산출 가능. (예산 고정 Case에 적절함) 발주자 설계과정 참여가능

- 단점 : 업무 절차가 분리되어 공기연장 우려. 이해관계 상충 존재

D-B-B, 건설감리

 

2) 설계 시공 일괄발주 방식 (Design-Build)

- 문화적, 법규적 해석 차이로 인하여 여러 가지로 조금씩 다르게 정의될 수 있으나, 설계시공 일괄발주 방식

(Design-Build)은 하나의 실체가 설계ㆍ시공을 수행하거나, 설계업체와 시공업체의 공동도급체가 설계ㆍ시공을 수행하는 형태로서, 설계와 시공계약을 단일의 계약주체(Entity)와 한번에 수행하는 계약방식임.

- 턴키(EPC/Turnkey)입찰 발주방식은 Design-Build와 같은 의미로 사용하는 경우가 많으나, 엄밀히 말하면

건설공사에 대한 재원조달, 토지매입, 설계, 시공, 시운전 등의 모든 서비스를 발주자를 위하여 제공하는 방식임.

시공사가 많은 부담을 지기 때문에 해당 금액이 계약금액에 포함됨

 

- 장점 : 책임전가 없어 품질향상. Fast Track(실시설계 이전 착공) 활용으로 공기단축,

- 단점 : 총 공사금액 사전파악 곤란, 설계오류 발견곤란

D-B, 건설감리

 

3) 사업관리(Construction Management) 방식 – 유연한 방식(국제적으로)

- 건설사업관리는 주요 건설산업의 설계, 구매 및 시공 등의 과정에서 업무에 대한 기획과 계획, 조직과 조정, 계획 대비 실적 분석 및 필요한 조치 등을 지시하는 고도의 전문성을 가지고 팀별 간의 조정 역할을 담당하는 것으로 CM for Fee는 발주방식이기보다는 건설사업의 전반적 운영을 위한 도구(tool)로 간주되는 경향이 있음.

- CM for Fee 혹은 Pure CM 계약방식은 CM이 시공단계에서 발주자의 대행(Agency)으로서 품질, 공정, 하청

업체 관리, 감독업무를 수행하며 이에 대한 수수료와 제반 비용을 지불받는 것으로 사업승패에 따른 책임을 지

지 않음.

 

- 장점 : 전반적인 프로젝트 기획 및 조정기능 향상으로 공기, 품질 및 공사비 절감, 설계단계에서 정확한 예가산정 가능

- 단점 : CM for Fee는 최종공사비 및 품질을 보증하지 않음. 자격을 갖춘 CM 선정 필요. CM at Risk는 사업적 위험을 부담하여 전통적인 이해관계를 떠날 수 없음

CM for Fee, 건설감리

 

CM at Risk 계약 방식은 CM for Fee 방식하의 기본업무 외에 직접 시공에 참여하거나 하청업자들과 계약을

체결하여 시공을 포함한 사업 전반에 대한 책임을 지게된다.

- 즉, CM at Risk 계약 방식하의 CM은 사업승패에 대한 Risk(리스크)를 안음으로써 더 이상 이해관계에 얽혀있지 않은 건설전문가가 아니라, 반드시 사업수행에 따른 비용초과를 억제함과 동시에 자신의 이익을 추구하여야 함.

 

CM at Risk, 건설감리

 

- 최대공사비상한보증(GMP) 계약

책임형 CM 계약자가 총 공사비를 예측하여 발주자에게 그 금액을 제시하고 시공과정에서 실제 공사비가 상호 동의한 GMP를 초과할 경우 책임형 CM 사업자가 이를 부담하게 되는 계약방식이다(Matt et al., 2015). GMP 계약방식에서 GMP는 설계가 진행됨에 따라 단계별로 견적이 수행되며 일반적으로 실시설계가 완료되기 전에 확정된다. 때문에 GMP는 불확실성을 띄며, 발주자나 설계자의 요청으로 사업범위 및 공사금액의 큰 변화가 발생하는 경우를 제외하면(Kim, 2013), 공사비의 상한을 지키는 것이 의무사항으로 계약서에 명시되기 때문에 책임형 CM 사업자의 견적능력이 매우 중요한 요소로 작용한다.

 

 

 

[참고문헌]

1) 건설감리, 2011

2) 건설공사 대가지급방식의 의사결정 영향요인에 관한 연구, 손영훈 외 1명, 2024

3) 건설공사 발주방식과 리스크 분석연구, 한국건설기술연구원, 1999

4) 공사계약 길라잡이, 한국지방재정공제회

5) 책임형 CM 발주방식의 최대공사비보증계약 사례연구, 정진학 외 3명, 2019

 

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